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2019年09月10日 18:14
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  时间如白驹过隙,转眼就已经到9月了。房企推盘降速,部分项目推特价房、加大分销点数,以价换量开启……对于未来房价是涨是跌也是众说纷纭,楼市现在的真实情况到底是怎么样的?我们又该如何去看待未来的厦门楼市?

  楼市调控收紧

  这段时间,一系列的楼市收紧动作把所有人砸懵了,谁也不敢轻举妄动。

  先是连续多次强调房住不炒;紧接着,银保监会严控32城资金转道流入楼市。随后,市场传出重磅消息,多家银行收到窗口指导,全面收紧面向开发商的开发贷额度,要求开发贷规模压缩至2019年3月底水平。银保监会的一纸通报更是表明了整顿违规输血楼市的决心。

  不可否认,今年可谓房地产政策最密集的年份。据数据显示,继7月份的56次调控之后,8月份全国共出台60次房地产调控政策,单月数量已接近今年1月份68次的最高峰值。

  与此同时,今年1-8月份全国累计出台房地产调控政策已达到367次,相较去年同期的315次增长17%,累计次数刷新房地产调控纪录。

  需要指出的是,相比之前政策,以往很少提及的房地产金融风险,却在今年被密集提及。包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。除此之外,还叠加地方整顿房地产市场乱象。

  从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。据数据显示,中央各部委在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

  银保监会在今年7月份连续5次针对房地产信托及海外债方面发布政策,8月初再次明确针对32ca88亚洲城在线娱乐开展银行房地产业务专项检查,约束房地产贷款额度,厦门位列其中。

  在今年7月份,银保监会云南监管局开出四张罚单,涉及个人消费贷款违规流入房市,涉及处罚金额超400万元,浦发银行领到最大一笔罚单,被罚两百七十多万。

  8月30日,银保监会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中,再度提及地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向关系人发放信用贷款等问题。

  央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上,“点名”房地产行业占用较多的信贷资源,并提出对房地产信贷领域的具体要求。同时,在新的房贷利率对标LPR之时,央行就已明确强调房贷利率不下降。

  不难看出,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。资金对房地产而言至关重要,而融资的难易程度及成本高低,更是直接决定楼市的冷暖。预计,下半年全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的ca88亚洲城在线娱乐不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。

  土地出让金缩水

  作为房价风向标的土地市场,一直以来备受关注。

  从全国范围来看,融资收紧资金压力下,房企拿地更加谨慎理性。数据显示,8月土地市场成交热度继续下滑,成交规模同比下跌24.59%,土地出让金缩水。

  其中,8月二线ca88亚洲城在线娱乐土地市场成交回落,成交规模及成交额同环比均下滑。住宅用地共成交235宗,同比下跌17.54%。

  厦门2019年1-8月土地成交情况(来源:厦门房地产联合网)

  就厦门而言,今年1-8月,厦门成功出让11幅商住用地,成交金额198.39亿元。总体来说,出让的地块数量相对较少。《2019年厦门市经营性用地出让计划》表示今年厦门拟出让48幅商住用地,而如今已至9月份,厦门仅出让的11幅地块,还不到出让计划的四分之一。

  需要指出的是,其中出让的一集美地块直接刷新了集美新城建发央著保持的30478元/㎡的的最高楼面价,而同安地块,以及最新出让的海沧H2019P03地块却均底价成交。究其最大原因无非是地块资质的差距,而海沧这个地块更是与紧邻特工和龙湖4月份拿下的地块,差价近5000元/平。其原因除了地块自身条件外,房企资金的紧张也是一大因素。

  以今年至今拿地的房企来说,首创共揽获ca88亚洲城娱乐3幅地块,可谓目前最大赢家。除了首创,外来品牌房企积极进驻厦门拿地,中南和平安这2位厦门土地市场的“新面孔”开始来此布局版图。

  总体来说,厦门土地市场相对平稳,开发商拿地也更趋理性和谨慎。

  真实房价情况

  不可否认,2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。但打从进入五六月之后就已基本结束,全国商品房销售面积出现下滑。

  数据显示,今年6月,全国房地产销售面积为20268万平方米,销售金额为18925亿元。其中,2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%,这主要是由于上半年全国各线ca88亚洲城在线娱乐在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看,销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。

  而且大量房企并未完成年度目标的一半。在销售数据方面,在今年公布销售目标的39家房企中,仅有14家房企的半年销售额超50%。到了7月,局面并未得到改善,依旧透露出市场的寒意。数据显示,前百强房企7月销售规模环比降低29%。

  如今,房企还面临着资金之水被抽离的局面。外债被限制了,房地产信托被控制了,对于房地产企业来说,现金流的最终考验直扑而来。

  为了快速回笼资金,调价促销无疑成为房企最快回笼资金的途径。放眼全国,广州打响降价第一枪,番禺大盘祈福缤纷汇从最高4.7万/㎡直接降到3.6万㎡,武汉某楼盘原价3.2万/㎡,现在2.2-2.4万/㎡就能买,天津某楼盘单价直降6000元/㎡、合肥有盘直降4500元/㎡,郑州某盘更是7折出售……

  恒大更是打响了全国促销降价的首炮。从8月20日开始,恒大旗下各大区域公司悉数推出全员优惠升级活动。此次的折扣力度相比以往,都要厉害!最低打六折,不可谓不低!

  而厦门也不例外,从8月起,市面上也陆陆续续有些楼盘拿出一些限时特惠的房源出来做促销。但奇怪的是,厦门房价依然排在前几的位置。9月2日,中国指数研究院公布8月份百城房价指数,整体看,100个ca88亚洲城在线娱乐中,绍兴、唐山、南通、厦门、温州排名前五。

  其实就目前的厦门市场来看,即便有不少项目已经抛出“特价房”、一口价等优惠房源的橄榄枝,但市场上给出的优惠房源一般数量很有限且单盘一般仅有几套,数量极少。

  如今已步入9月,为了确保现金流的稳定,部分房企可能会进行价格上的调整,同时加大销售力度。但是就房价而言,唯一可以确定的是一些楼盘的地价还在那里,真金白银垫高的“地王”下,有多少暗流在涌动!高地价依然在给楼市暗暗“输血”。当然市场也会进一步分化,有些房子可能就不会那么好卖:透支的高价房卖不动,主要包括下一轮高价地新盘、偏远配套不成熟区域、房价透支过多的区域等。

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